台灣房屋-竹北高鐵直營店

文◎角牛

　　「鴻海在美國投資將再增10 倍！」鴻海集團(2317) 董事長郭台銘日前表示，赴美國投資4000 萬美元只是第一步，後續的投資規模將達10 倍！「八屏一網一雲」多項產品，也可赴美生產。

　　此外，QE 減碼退場代表美國經濟好轉，美國房市2012 年止跌翻揚，預估2014 年有機會成長7.14% 水準，根據投信投顧公會境外基金規模資料顯示，以單一國家投資區域別來看，2013 年11 月規模正成長有7 個國家，成長最多為美國，增加14.35 億元，是第二名日本的近2 倍之多。

　　這顯示國人不論股票基金、房地產等海外市場，都十分鍾情美國，投資人跟著趨勢與企業大老闆走，站上巨人的肩牓上，追逐「美國夢」可立於不敗之地。

房市篇：2014年美國房市有機會成長7.14%

可結合子女教育與移民規劃

　　美國房地產歷經2007年房市泡沫之後，經過5年休生養息的時間，美國房市終於在2012年開始慢慢止跌回穩，從谷底翻揚，2013年更展現強勁成長，美國房市目前進入庫存降低、房價漲勢由中西部擴展至東北部等良性循環，分析師普遍預期，美國房市復甦之路將持續至2015年，而且以當地人的角度來看，具購屋意願的美國民眾，有超過五成的人在未來一年想要買房子。

　　到美國投資房地產，與日本、馬來西亞投資房市相比，乍聽之下會覺得這是一項「遠距離」投資，可能會有看屋或管理不便的問題，事實上，如果結合子女教育，或是有移民的打算，現在到美國置產是相當難得的低檔買點。

　　台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴分析，美國房地產在2007年之後大幅衰退，歷經數年的打底，整體結構變得更為健全，好地段、好學區的房地產價格，已經陸續回漲至2005年的水準，而且這波漲勢尚未見到中止的跡象。周鶴鳴表示，過去一年，全美國以加州西岸的房地產漲勢最旺，因為當地氣候宜人，是華人最喜愛的居住地，因此好地段的房價漲勢至少雙位數起跳。

　　周鶴鳴指出，目前投資美國房地產的投報率約為4.29%，許比不上馬來西亞的4.87%，或是日本5.53%的投報率，但是美國畢竟是全球強國，綜觀全球股市、房地產等各項重要經濟指標，市場還以美國是瞻，投資美國房地產更讓人安心，而且美國實施實價登錄行之有年，從長線角度來看，房市走的是穩對房地產確實會有負面影響，但現階段連QE都尚未退場，美國聯準會也明言，即使QE退場，亦會維持超低利率很長一段時間，目前推估，美國到2014年底之前都不太可能見到升息，因此投資人不用過於憂心，而且即使正式進入升息循環，對於以現金購屋的投資人而言，並不會造成太大的影響。

　　從美國的房價來看，2013年平均價格已經平均上漲8.5%，進入2014年之後，成屋價格每季年增率還是能維持正成長，根據FannieMae預估，美國房市2014年全年均價有機會成長7.14%， 雖然漲幅不如2013年大，反而有利長線正向發展。

　　至於投資美國房地產，該如何挑選黃金地段？周鶴鳴表示，就區域來說，漲勢最旺、華人喜愛的南加州，也就是西岸加州，對台灣人而言是最適合的投資地區，一來是南加州的房屋自有率約56.10%，相對租屋市場龐大，而且現在南加州也是大陸人喜愛的美國置產地點，有資金進入，對當地房價就有助益。而在挑選物件時，要以大都會為主，尤其是人口密集、產業活絡的地區，而且一定要「慎選好鄰居」：選擇家戶平均所得高、學區優良的地段，才是投資美國房市的不二首選。一旦決定投資美國房地產，選好地點，正式進入看屋、買屋的階段，是另一段投資人需要費心的過程，周鶴鳴指出，美國房地產的銷售流程分共分成「出價、房屋過戶公證、產權移轉」等三大階段。

　　首先是看屋與出價，到美國看房子不像在台灣這麼方便，買方必需出示財力的物件，也不像在台灣可以殺價，在美國，買房子有點類似競標，基本上房價只能向上加，不太可能以殺價出售，賣方會挑出最合意的出價，才會進入買賣雙方簽約、支付訂金等程序。

　　接下來第二階段進入房屋過戶公證，這時候買方必需派請專人驗證核實、檢查房屋，賣方也會在此時盡告知義務，例如房屋曾經發生過哪些狀況等等，都會在此時告知買方；如果買方需要貸款，必需在這個階段進行申請。當前述流程都順利完成後，最後才是等待房屋驗收、登記產權移轉，完成房屋交易。

　　由於美國購屋的貸款手續比較繁複，因此以現金購屋，約7至10個交易日就能完成手續，若是加入貸款，整個買賣流程必須拉長至30至45個交易日才能完成。

另外要注意的是，美國的稅務在全球是屬一屬二嚴謹，因此投資美國房地產要特別注意三種稅率：

1.每年必需繳交的房產稅(Property Tax)，房產稅在美國為地方稅，只要是擁有房產就必須繳納。

2.所得稅(Income Tax)，美國所得稅分為聯邦所得稅及州所得稅，房屋擁有人都需要繳交聯邦所得稅，州所得稅繳交與否則視各州規定。

3.贈與稅(Gift Tax)和遺產稅(Estate Tax)。因為美國稅務問題相對比較複雜，挑

選房仲時，一定要選擇有良好售後服務的仲介，讓你的「美國夢」沒有後顧之

憂。 

資料來源：http://mag.chinatimes.com/mag-cnt.aspx?artid=22812&page=2

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