台灣房屋-竹北高鐵直營店

精實新聞 2014-03-27 20:17:40 記者 徐伯豫 報導

　　房市329檔期即將來臨，房仲業者預測，今年的房市將會是買方市場。不過根據永慶房屋的調查，民眾仍然對房價抱持看漲的看法，若此，想要成為有殼者似乎又變困難了。那麼想買房的民眾，是否應考慮單坪價格較低的「地上權」住宅呢？這樣的房子優劣又為何？就讓想買房但目前觀望中的您，和我們一起了解。

【房價觀察 熱錢/政策/產業發展】

　　台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，2014年堪稱房市轉骨期，尤其329檔期，預售市場火力全開，瞄準「買方市場」。他認為，今年房價的觀察指標為「熱錢、政策、產業發展」。他認為QE的退場效應，是「減少不是結束」，熱錢依然在全球滿溢，只有「流向」問題。而奢侈稅小修不廢，是讓台灣房市「維穩優先、微軟著陸」，因此房價就必須回歸各城市的基本面。

　　有鑑於這樣的想法，2014房地產將出現房價M型化，需求城市化以及投資國際化的趨勢，也就有如有航空城或捷運等加持地區，或者奧運加持的國家的房價看漲。他表示，想要房價鬆動，利率勢必要有所改變，當房貸利率攀升至3~4%以上時，資金成本提高對房市才有較明顯的影響，以目前市場資金仍氾濫的情況下，房市尚未走空，對於建商銷售而言，也只是把「短跑變成馬拉松」，因此當市場呈現多空交戰，建議買來自住的民眾因為是長久持有，隨時都可進場；而投資置產的客群應將財產優質化，以因應任何時局變化。

【地上權房屋價格較一般房屋便宜 總價低者銷路佳】

　　儘管房市將會轉為買方市場，不過相信想要買房置產的您，相信仍會對於居高不下的房價感到巨大壓力。自數年前開始被市場注意到的地上權住宅，也已經在市場上推出，值得注意的是，地上權住宅平均的價格會比同區域內的房子單價要來得便宜三成上下，因此對於想買房子的民眾來說，無疑是較低價的選擇。

　　永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，地上權住宅價格較低的主因是因為沒有土地的所有權，也沒有建物的所有權，因此在價格上擁有優勢。不過銷售的情況就要看個案表現，他說，總價比較低者容易順銷，而高單價的地方又大坪數的地上權案件，銷售上仍有困難。

【買地上權 並非永遠擁有房屋】

　　另外值得注意的是，買地上權住宅不僅僅是沒有土地所有權而已，由於房屋有使用年限，以現在市場上的地上權住宅來看，買到後可以入住的年限為40年上下，時間一到不能繼續住，也沒有辦法享受改建後再入住的權利，這也是地上權住宅價格較為低廉的原因。

　　房仲業者分析，以這樣的條件來看，適合購買地上權住宅的人有兩種，一為養老族，由於地上權住宅所在的位置地理條件相對較好，且生活機能較高，符合其所需。第二種則為單身一族，由於終身未有子女，無需考慮財產繼承的問題，因此只要自己住得舒適，地理位置好，時間一到建商收回，也不用擔心接下來該落腳何處。

【買地上權 銀行願意提供的貸款成數較低】

　　相信您會想，一分錢一分貨，如果地上權住宅價格較低，那麼是不是有相對的代價呢？在建物的考量上，倒是不用擔心。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，在921之後，建商考慮到建物耐震度的問題，因此房屋的使用期限也較長，基本上住70年也沒有問題。

　　不過倒是要注意除了使用年限與買到的僅有房屋本身之外，購買地上權住宅要繳交的首期自備款的成數也是比較高的。黃舒衛表示，由於地上權住宅並不擁有住家的土地持份，因此可以抵押的物件僅為房子，但是房子的價值會隨著使用年限而耗損、遞減，因此銀行願意承接意願也有限，造成購屋者比需要付出較高的頭期款。此外，政府所提供的貸款補助，也無法申請。

　　房仲業者以京站的地上權住宅為例，目前購買該建案的民眾，可以申請房貸的銀行僅有一家，且在利率上也較一般住宅貸款要高。

　　另外業者也提醒未來有意願想接手地上權的民眾，如果不是第一手購入地上權住宅，那麼貸款可能會更加困難。由於第一手購買地上權住宅的民眾，建商可以向銀行談條件，因此房貸利率約在3%~4%左右。雖然地上權住宅的地段好，房子會有增值的效果，且買賣不受奢侈稅的限制。但是住戶在買賣的時候，會因為沒有土地持份、建物價值又會隨著使用年限減少，而造成貸款上的困難。

　　另外徐佳馨還點出，地上權住宅的交易在實價登錄網站是找不到資料的，因為其不屬於土地的交易，因此價格也較為不透明。

【除了房屋價值遞減 還要繳交地租】

　　若您覺得上述的條件都不會造成太大的問題，那麼別忘了還要加入地租與管理費的費用，一般買房子的人都是想要除去終身繳交房租的困擾，但是地上權住宅比較像是長期租屋，只是少了搬家的風險。

　　黃舒衛表示，購買地上權住宅，必須要繳交地租，價格為地上權住宅所處土地公告地價的5%(大約為地價稅的兩到三倍)，另外有建物的管理費，以及建物維護的費用。但他也指出，由於建物維修的費用每段時間要提列一筆，如果住戶或買方繳交的意願不高，可能就會使得建物的折舊率提升。目前建商也表態，如果政府不針對地租等問題做改善，未來投標地上權的意願也會降低。

地上權住宅案件一覽

註 1.所有權住宅均價為住宅成屋均價，不分屋齡。

2.所有權住宅價格為永慶房屋、永慶不動產與有巢氏房屋成交資料統計。

資料來源：http://www.moneydj.com/KMDJ/News/NewsViewer.aspx?a=af2b36c5-dfd6-4508-809e-e650a925b7c3

工商時報/曾麗芳　2014-03-28

　　由中科園區、台中工業區、文山工業區及台中精機園區構成的「大肚山下的黃金科技縱谷」，估就業人口高達10萬人；看好科技走廊帶來的龐大新移民人口，不僅北部建商搶進嶺東商圈週邊購地布局，眼明手快的台中建商如精銳、惠宇、總太等更早已搶得先機。

　　以台中329檔期嶺東商圈新推案為例，位於忠勇路上的「精銳藝博匯」，產品規畫46至52坪，住家134戶、店面4戶，每坪開價25至30萬元，總銷22億元，目前銷售量已突破7成，是嶺東商圈最熱銷的個案，已購客戶大都來自黃金科技縱谷的三大園區。

　　台中市政府經發局長王誕生指出，台中精機園區一、二期開發案的土地、早已被廠商搶購一空，其中，精機一期目前已有大立光、上銀、立穩電機等73家廠商進駐設廠，就業人口約1.2萬人。

　　王誕生表示，精機園區目前正在規畫140個單位的標準廠房，預估一、二期園區共可吸引240家廠商進駐設廠、帶進1,000億元的投資金額，在2017年陸續完成開發之後，預估最高可創造高達2.3萬個就業機會。

　　他強調，一地難求的台中工業區，目前就業人口數約4萬人，而中科園區已有3.2萬就業人口，且台積電還在持續擴廠中，預估三大園區未來至少可創造10萬個就業機會，預期週邊的住宅供給量恐將不敷需求。

　　台中土地開發商表示，龐大的就業人口，衍生出龐大的租屋與購屋商機，擁有地段優勢的嶺東商圈將是直接受惠區域，加上嶺東商圈又是7期經特3號道路進入精機園區之前，最先進入的門戶，具有極佳戰略位置的嶺東商圈，地位猶如「台中新內湖」。

　　近來不僅吸引北部上市櫃建商遠雄、力麒等紛紛搶進嶺東商圈週邊購地，就連7期豪宅建商精銳、惠宇及坤悅、總太等也陸續進場推案，嶺東商圈已成為今年台中房市的主戰場之一。

　　台中土地開發商表示，政府眼中的「機械業百貨櫥窗」台中精機園區，在大面積工業用地開發下，吸引重量級大廠如大立光、上銀等爭相購地擴建廠，釋出愈來愈多的就業機會；加上聯繫台中7期、台中工業區、台中港自由貿易港區三大經濟動脈的特3號道路，每逢下班時間車潮湧現，精銳建設看好嶺東商圈的長期發展潛力，是最早深耕嶺東商圈的建商。

　　與精銳建設已有20多年合作默契的建築師陳俊宏表示，精銳從84年進入7期推出29座別墅產品，而被譽為「豪墅之王」，95年打造第一棟SRC鋼骨大樓「紐約之星」開始，到與國際建築師合作、由全球十大設計團隊迪利安達國際（DILEONARDO INTERNATIONAL）規畫公共空間的「海德一號」，從7期「豪墅之王」正式轉型為「豪宅品牌」，每棟獨一無二的豪宅作品，深受粉絲們喜愛。

　　為精銳設計嶺東商圈「印象天籟」的陳俊宏表示，當台中74號快速道路沿線，如（廓）子段、新光段等區域的地價與房價炒翻天時，精銳建設卻逆勢操作、率先搶進嶺東商圈，成為第一個進入嶺東商圈的7期豪宅建商。前年陸續推出「香草天籟」、「印象天籟」等輕豪宅皆已銷售一空；今年續推「藝博匯」案，有機會再創短時間內熱銷一空的紀錄。

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